Préserver la mixité sociale dans une station balnéaire

« Les riches à la mer, les pauvres dans les terres ». Voici un des slogans que l'on pouvait lire sur les pancartes déployées lors de la manifestation contre le manque de logements sociaux à Port-Soleil. Leur nombre plafonne : au sein d'un parc immobilier de 320 logements sur la commune, il y a seulement 23 logements sociaux soit un peu plus de 7 %. Outre un enjeu pour faire du littoral un espace accessible à tous les foyers sans condition de revenus, il y a pour Port-Soleil, un enjeu à accueillir des actifs sur son territoire. Il y a pénurie de main d'œuvre dans les entreprises. Le prix des loyers trop élevé et les coûts des biens à l'achat ne permettent pas à des actifs et à des foyers modestes de s'installer sur la commune. Seuls des retraités aisés ou des acquéreurs de résidences secondaires venus de la métropole disposent d'un pouvoir d'achat suffisant. La situation de Port-Soleil n'est isolée. Les autres communes littorales sont dans une situation similaire si ce n'est encore plus critique. En plus d'un enjeu économique, il y a un enjeu scolaire car en dix ans, les effectifs ont diminué de 25 % et à la rentrée c'est une nouvelle classe qui est menacée de fermeture. La directrice, le pointe du doigt « la pénurie de logements pour les foyers les plus jeunes et les plus modestes c'est la raison numéro 1 au manque d'enfants à l'école ». Le constat étant posé, il reste à la nouvelle majorité de développer son programme électoral qui lui a permis d'être élu le week-end dernier à la tête de Port-Soleil : construire des logements pour tous.

« I. – Les dispositions de la présente section s'appliquent aux communes dont la population est au moins égale à 1 500 habitants dans l'unité urbaine de Paris et 3 500 habitants sur le reste du territoire qui sont comprises, au sens du recensement de la population, dans une agglomération ou un établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre de plus de 50 000 habitants comprenant au moins une commune de plus de 15 000 habitants, et dans lesquelles le nombre total de logements locatifs sociaux représente, au 1er janvier de l'année précédente, moins de 25 % des résidences principales.

II. – Le taux mentionné au I est fixé à 20 % pour toutes les communes mentionnées au même I appartenant à une agglomération ou à un établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre, pour lesquels le parc de logements existant ne justifie pas un effort de production supplémentaire pour répondre à la demande et aux capacités à se loger des personnes à revenus modestes et des personnes défavorisées. »

Pour déterminer si une zone peut être qualifiée d'espace proche du rivage, il convient d'analyser, de manière combinée et non pas cumulative (tous les critères devront être analysés mais tous les critères ne devront pas obligatoirement être remplis pour qualifier un espace de proche du rivage), les critères suivants (CE, 3 mai 2004, Mme Barrière, n° 251534):

• la distance par rapport au rivage ;

• les caractéristiques des espaces séparant les terrains de la mer : caractère urbanisé ou non, existence d'une coupure physique (voie de chemin de fer, autoroute, route, etc), relief et configuration des lieux.

• l'existence d'une co-visibilité entre les secteurs concernés et la mer. La visibilité est donc appréciée aussi bien depuis le rivage que depuis l'intérieur des terres.

Dans les espaces déjà urbanisés, cette méthode conduira en général à considérer que seule la partie la plus proche du rivage est située en espaces proches du rivage. En revanche lorsque le rivage est bordé d'espaces naturels, même supportant quelques constructions éparses, de plus vastes espaces pourront être considérés comme proches du rivage.

Si l'article L. 121-13 s'applique indépendamment du caractère urbanisé ou non de l'espace dans lequel se situent les constructions envisagées), il convient cependant de déterminer si le projet constitue une extension de l'urbanisation ou une simple construction.

Cette notion ne s'apprécie pas de la même façon suivant qu'il s'agit d'étendre l'urbanisation au delà du tissu urbain actuel ou d'édifier des constructions sur des terrains cernés par d'autres terrains supportant déjà des constructions. Aussi, il convient de distinguer selon que l'on se trouve en espaces urbanisés ou dans les espaces naturels proches du rivage et contigus à l'urbanisation existante :

• dans les espaces urbanisés, constituent des extensions de l'urbanisation les opérations qui étendent ou renforcent de manière significative l'urbanisation des quartiers périphériques ou modifient de manière importante les caractéristiques d'un quartier

• dans les espaces non urbanisés, toute construction sera constitutive d'une extension de l'urbanisation et devra par conséquent respecter les critères de fond et de forme énumérés ci-dessous.

3.1 Le principe : l'extension de l'urbanisation doit être limitée, justifiée et motivée

Dans les espaces proches du rivage, l'extension de l'urbanisation doit respecter un critère de fond, elle doit être limitée, et un critère de forme, elle doit être soit justifiée et motivée dans le PLU, soit conforme au SCoT, SAR ou compatible avec un SMVM, soit autorisée par le préfet de département.

L'extension de l'urbanisation doit être limitée. Afin de déterminer si une extension de l'urbanisation est limitée, il convient d'analyser les critères suivants :

• l'importance des constructions projetées au regard notamment de la surface de plancher créée et du gabarit de la construction. Outre la surface de plancher générée par le projet, les aménagements liés aux constructions projetées seront pris en compte

  la densité de l'urbanisation existante ;

• la destination des constructions projetées ;

• le secteur d'implantation des constructions projetées.

L'extension limitée de l'urbanisation doit être :

• soit justifiée et motivée, dans le plan local d'urbanisme, selon des critères liés à la configuration des lieux ou à l'accueil d'activités économiques exigeant la proximité immédiate de l'eau.